业主与开发商之间签订的前期物业合同对业主是否有效

山东威海卫律师事务所 姜华丽

    商品房的预售已经是当前商品房交易的主要形式，这种创新的交易方式为开发商带来了融资的新渠道，而且已经得到法律的认可。然后，这种预售形式给买房的消费者带来了许多潜在的风险和纠纷，前期物业合同纠纷就是其中之一。本文通过一起前期物业合同纠纷来分析前期物业合同的效力对当事人的影响，以期明确商品房交易中各方在物业方面的权利和义务。
    案例简介：2006年4月18日，威海海洋小区开发商与威海华庭物业服务公司签订了前期物业合同，在业主大会选聘物业公司之前，由华庭物业为海洋小区业主提供物业服务。业主黄某在2005年3月与开发商海洋小区签订了房屋预售合同，约定在2006年4月18号交房，业主黄某同意海洋小区开发商委托威海华庭物业服务公司提供前期物业服务。此后，威海海洋小区开发商又与威海瑞纳物业公司签订协议，约定由威海瑞纳物业公司为海洋小区提供前期物业服务。2013年4月8日，威海瑞纳物业起诉业主黄某要求黄某支付欠缴的物业费27836元，并支付自2006年6月15日至实际履行之日止的银行同期贷款利息。
    针对原告威海瑞纳物业的诉讼请求，被告黄某提出以下答辩意见：第一、威海海洋小区开发商至今没有将房屋交付给黄某，至今没有入住小区。第二、黄某是与海洋小区开发商签订的预售合同，合同中约定的前期物业公司是威海华庭物业服务公司，而不是本案的原告威海瑞纳物业，至于威海海洋小区开发商与威海瑞纳物业公司签订的前期物业服务协议，并没有经过黄某同意。第三、2011年4月8号之前的物业费已过诉讼时效。
    本案针对前期物业合同主要涉及两个方面的问题：
    第一、 前期物业合同对购房业主的效力的问题。
    前期物业合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。我国《物业管理条例》第23条的规定：“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”在法律中，开发商与业主之间关于前期物业合同的权利义务规定的非常明确，开发商有明示说明的义务，业主对遵守临时管理规约有做出书面承诺的义务。《物业管理条例》第25条规定建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。另外，根据《合同法》第七十七条的规定，合同内容的变更需要经双方当事人同意才能生效。
    第二、前期物业合同产生的物业费的承担问题。
    一般情况下，业主应该在物业合同中约定物业费用交纳方式和时间，而对于前期物业费的承当可以分交房之前和交房之后两种情况。在交房之前，《物业管理条例》第42条第2款对物业费的交付做出了明确规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”而交房之后的物业费的承担方式，则根据法律规定推定由业主承担。但在现实情况中存在一个迟延交房的问题，并且导致迟延交房的原因主要有两方面，一是开发商方面，二是业主方面。根据我国法律的规定，如果是开发商的原因造成的逾期交房，那么业主的物业费从实际交房之日起计算。如果是业主自身的原因导致迟延交房的，那么自约定交房之日起的物业费由业主承担。
    本期案例最终判决结果是法院判决驳回了原告的诉讼请求，支持了被告的答辩意见。因物业服务和物业费用纠纷而到法院提起诉讼，是房产交易中常见的纠纷之一。但是，目前小区入住率不高已经是普遍存在的现象，这就在物业公司和业主之间产生了矛盾，业主没有享受物业服务，所以不愿意交物业费，而物业公司则认为自己提供了物业服务，应当得到报酬，再加上开放商逾期交房等原因，三方利益纠纷难分难解。所以在签订购房协议的时候，希望业主能够认真阅读购房协议，明确自己的权利和义务，以免发生纠纷。