物业管理中常见的法律纠纷

山东威海卫律师事务所  姜华丽  律师
 
    因物业服务和物业费用纠纷而到法院提起诉讼，是房产交易中常见的纠纷之一。但是，目前小区入住率不高已经是普遍存在的现象，这就在物业公司和业主之间产生了矛盾，业主没有享受物业服务，所以不愿意交物业费，而物业公司则认为自己提供了物业服务，应当得到报酬，再加上开放商逾期交房等原因，三方利益纠纷难分难解。所以在签订购房协议的时候，希望业主能够认真阅读购房协议，明确自己的权利和义务，以免发生纠纷。
    一、关于前期物业合同对购房业主的效力的问题。
    前期物业合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。我国《物业管理条例》第23条的规定：“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”在法律中，开发商与业主之间关于前期物业合同的权利义务规定的非常明确，开发商有明示说明的义务，业主对遵守临时管理规约有做出书面承诺的义务。《物业管理条例》第25条规定建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。在《物业管理条例》第21条中规定在在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。在山东省的《物业管理条例》第二十三条中规定：建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。可见，当购房者在与开发商签订房屋买卖合同的时候，开发商是有告知前期物业合同存在的义务的。
    《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中也明确规定了“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”可见，前期物业合同，对业主、开发商以及物业公司都具有约束力。
    二、关于前期物业合同产生的物业费的承担问题。
    一般情况下，业主应该在物业合同中约定物业费用交纳方式和时间，而对于前期物业费的承当可以分交房之前和交房之后两种情况。在交房之前，《物业管理条例》第42条第2款对物业费的交付做出了明确规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”而交房之后的物业费的承担方式，则根据法律规定推定由业主承担。但在现实情况中存在一个迟延交房的问题，并且导致迟延交房的原因主要有两方面，一是开发商方面，二是业主方面。根据我国法律的规定，如果是开发商的原因造成的逾期交房，那么业主的物业费从实际交房之日起计算。如果是业主自身的原因导致迟延交房的，那么自约定交房之日起的物业费由业主承担。
    三、开发商与物业公司属于为一套人马，两个牌子，物业公司与开发商相互推脱责任。
    律师在工作中经常会接到市民的来电，说有些物业公司解决问题不积极，业主该如何维权。律师了解到，就威海范围内，存在物业管理公司与开发商互为“父子关系”的现象，即开发商与前期物业公司原本是一帮人马，但仅是公司名称不同而已，或者前期物业公司实际是开发商投资设立的“子”公司，这样就很容易出现前期物业公司对业主反映的房屋质量等问题不予重视，以及开发商和前期物业管理公司之间互相“踢皮球”的现象。尤其是在涉及开发商利益时，前期物业管理企业常对开发商予以袒护，出现的必然结果就是业主以拒付物业管理费来抗拒，造成业主与物业管理企业矛盾加重。
    其实，从法律角度看，上述物业管理公司与开发商之间的关系是违背法律规定的。《物业管理条例》第二十四条规定了房地产开发与物业管理相分离的原则，应通过招投标的方式选出物业管理企业。但很多情况下，大多数小区的前期物业管理企业均是由开发商派生出来的，即使是采用招投标的方式选择物业公司，开发商派生出来的物业管理公司仍处于优势地位，占有很高的中标几率。
    律师建议当小区业主达到成立业主大会或者业主委员会的条件下，应及早成立业主大会或者业主委员会，因为根据《物权法》第七十六条的规定，业主可以通过业主大会或者业主委员会，根据业主的需要选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。但律师在此提醒，如果确实不想续聘前期物业公司的话，那么应该办理好前期的物业合同解除手续，以及先后两家物业公司的工作交接手续，避免以后产生不必要的麻烦。