房产纠纷中的热点法律问题分析

摘要：近年来，我国房地产业发展迅速，由此而产生的房产纠纷案件也不断增多，笔者结合律师工作中遇到的房产纠纷热点法律问题，谈谈浅见。

一、商品房买卖合同纠纷案的基本情况。

房地产案件具有标的大、涉及面广、适用法律难、政策性强、处理难度大、处理结果对社会稳定和经济发展有较大影响等特点。近年来，我国房地产业发展迅速，但房地产的立法不健全，房地产市场机制也不健全，特别是一些开发商违反诚实信用原则，严重侵害买受人的合法权益，导致商品房买卖合同纠纷成为社会投诉热点和关注焦点。为正确适用法律审理商品房买卖合同纠纷案件，依法维护当事人的合法权益，下面就相关的法律问题做一个具体分析。

二、关于商品房订购书和商品房买卖合同的法律问题。

（一）关于商品房订购书与买卖合同的法律性质

商品房订购书也称认购书，是指商品房买卖双方在签署正式的买卖合同之前所签署的合同文件，其主要内容包括定金条款、买卖特定商品房及在满足约定条件时签署正式买卖合同的合意等。商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关财产权利予买受人，买受人支付价款的合同，是不动产买卖合同的最主要类型。按照民法理论，合同可分为本约和预约。预约是指当事人双方约定将来订立一定合同的合同，将来应当订立的合同称为“本约”，而约定订立本约的合同，称为“预约”。从法律性质上分析，商品房认购书是一种预约合同，而双方在订购书中约定将要签署的正式的商品房买卖合同则为本约合同。

（二）关于商品房订购书与商品房买卖合同的法律效力

1、商品房订购书的法律效力

对于商品房订购书，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该观点表明，如果具备了主要内容，并且买房人收受了购房款，就应当将商品房认购书视为购房合同，即本约。

至于认购书约定的定金，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”该解释说明除了购房者有过错外，预售人没有扣押定金的法律依据。此时的定金性质应属于解约定金，本质上也就是违约方向守约方赔偿的信赖利益损失。在实践中，购房者在交付定金后会发现：开发商提供的商品房买卖合同中的违约责任条款早已由开发商单方面做好规定了，甚至有的规定有严重的不公平乃至违法的内容。开发商这种做法是不符合我国民法及合同法规定的公平、诚实信用原则的，购房者有权拒绝这种单方面规定的不公平条款，通过与开发商的自由协商方式达成一致意见后再签订正式的买卖合同。

但是，内部认购书的法律效力就不一样。预售人在未取得商品房预售许可证前就开始进行认购，这种做法被称为内部认购。在这种情况下订立的认购书是不具有法律效力的，是无效的合同。因为根据《城市房地产管理法》第40条规定，预售商品房应当符合的条件中包括取得商品房预售许可证明的形式条件与其他实质条件，即取得商品房预售许可证明是预售商品房的强制性规定。根据《合同法》第52条规定，违反法律法规的强制性规定的合同无效。因此，未取得预售许可证明前所订立的认购书属于违反法律强制性规定的无效合同。认购无效时，预售人应当向认购人返还定金，同时预售人还应承担缔约过失责任。

2、商品房买卖合同的效力

商品房买卖合同属民事买卖合同的范畴，其性质为民事法律行为。目前，房屋买卖合同效力认定的根据1996年1月1 日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》和我国立法机关颁布的《民法通则》。其一，房屋买卖合同的形式要件问题，购买房屋办理过户登记时，“须提交房屋所有权证、买卖合同和契证”。显然，买卖房屋协议是以书面合同为其成立的要件。其二，房屋买卖合同有效成立的实质法律依据问题。根据《民法通则》第50条之规定为：第一、行为人具有相应的民事行为能力；第二、意思表示真实；第三、不违反法律和社会公共利益。由此可见，一项具体的房屋买卖合同只要符合上述形式要件和实质要件就产生了权利和义务关系。

三、关于解除房屋买卖合同的法律分析

按照民法理论及房地产法律法规的具体规定，房屋买卖合同解除主要有以下几种情况：

（一）法定解除

1、开发商逾期交房

除当事人另有约定外，开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未交房的，购房人有权解除合同。当然，购房人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未付款的，开发商也有权解除合同，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭，当事人不得再单方面解除合同。

2、开发商将已售房屋私自抵押

    根据《担保法》及《物权法》等规定，商品房买卖合同订立后，开发商私下将该房屋抵押给第三人导致购房人购房合同目的不能实现的，买房人有权退房并解除合同，并要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。  

3、一房二卖或者为拆迁补偿安置房屋

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第3项之规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，买受人可以请求解除合同；

4、隐瞒房屋真实情况构成欺诈的

开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的，或故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的，或故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的，买房人有权解除合同。

  5、房屋不符合质量要求或面积误差比绝对值超出3%的

     因房屋主体质量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主体质量经检验确属不合格；房屋的主体结构、防水等存在严重影响正常居住的；卖方交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同没有约定处理方式或约定的处理方式不明确的，若面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权解除合同，请求返还购房款及利息，并要求赔偿损失。

6、开发商迟延履行主要义务，无法办理产权证

开发商在交房期满后，经购房人催告在三个月的合理期限内仍未履行的，买房人有权解除合同；商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限（商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日）届满后超过一年，导致买房人无法办理房屋所有权登记的，买房人有权解除合同。

7、担保贷款合同不能订立；

    根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条之规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。

8、不可抗力

根据《合同法》第94条第1项之规定，因不可抗力致使不能实现购房合同目的的，当事人有权解除合同。

（二）约定解除

1、合同中对购房人退房有明确约定的

在标准购房合同中，有协议条款部分，如果在签订合同时，双方对购房人有权要求退房规定了明确的条款，则可以依据该条款要求解除合同。

2、双方协商一致退房

买卖合同双方当事人虽没在合同中约定解除条件，但只要双方协商一致，买房人也可以退房。

（三）房屋买卖合同因无效或被撤销而退房  

     开发商违反法律、法规规定出售房屋，房屋买卖合同属于无效合同。另外，《合同法》第54条规定合同撤销的条件，但房屋买卖合同是否撤销，由法院或者仲裁机构作出判决或裁决，不由当事人决定。  房屋买卖合同依法被确认无效或者被撤销后，房屋应退还给开发商，开发商应当退还购房人已交购房款。如因开发商的过错导致合同无效或者被撤销，购房人还有权要求开发商赔偿因此所遭受的损失。            

四、房屋不能按期交付的法律责任

（一）开发商逾期交房的情况

开发商逾期交房的情况大致有：开发商根本不具备房地产开发的主体资格，其所开发的房地产项目并未取得政府有关主管部门的正式批准；房屋尚未完工；房屋本身虽已完工，但合同中约定了相关配套设施不能同时交付使用；未通过政府部门的验收等。

（二）开发商逾期交房的责任承担方式

对逾期交房，开发商需要承担买卖合同及法律规定的违约责任。如果有约定，就按约定。如果没有约定，就依法定。我国《合同法》规定的承担违约责任的方式有：继续履行、采取补救措施、赔偿损失、修理、更换、重作、退货、减少价款或酬、双倍返还定金、支付违约金等。而依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》，在处理商品房买卖合同纠纷案件中，违约方承担违约责任的方式主要有如下几种：

1、实际履行

实际履行，是指在合同违约方不履行合同时，守约方可以要求人民法院强制违约方按照合同约定履行合同债务的违约责任承担方式。

2、定金

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

3、支付违约金

《合同法》第112条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。具体到履行商品房买卖合同过程中的违约行为，违约方应当对因其违约给守约方造成的损失承担赔偿损失的违约责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”根据法律的规定，违约金不足以弥补所造成的损失的，可以适当调整违约金的数额。该解释第16条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。

实践中，常见的商品房买卖合同约定违约金计算的方式大致有两种：一种是以逾期天数为基础，约定一个固定的万分之几的比例来计算，在逾期付款和逾期交房的情况下，违约金计算一般采用这种方法；另外一种是约定一个固定的百分比来计算违约金的数额。对于前者，适用的一般原则是按合同约定的违约责任，即根据逾期天数、按照合同约定的确定比例计算违约金最终数额；合同没有明确约定比例的，按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准来确定违约金最终数额。对于后者，则以依合同计算出的数额为标准支付违约金。但是，在一方当事人提起仲裁或诉讼时，以约定的违约金过高为由请求减少的，仲裁委或法院会以违约金超过造成的损失30%为标准给予适当减少，而并不按照双方合同约定的数额为标准。

（三）房地产开发商承担逾期交房的责任范围

 根据合同法113条，损害赔偿应遵循完全赔偿原则，即因违约方的违约使受害人遭受的全部损失都应当由违约方负担。合同法113条第一款，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定。给对方造成损失的，损失数额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得利益”。根据该原则，违约方应赔偿受害人的实际损失和可得利益的损失。在赔偿可得利益的损失时，必须要注意以下几点：

首先可得利益的损失赔偿并不赔偿其因从事一桩不成功的交易所蒙受的损失，否则，则是将全部风险转移给违约方。其次，可得利益损失必须是在签订合同时违约一方完全能够预见到并能够计算出来损失，而不应包括取得这些利益所支付的费用或与第三方进行民事交易的风险。

实践中，这种赔偿不能够把交易中的风险计算在里面，损害赔偿不能够要求违约方承担交易的风险。可预见性标准就是对违约损害赔偿的一个基本的限制。如果违约方承担守约方与第三方的的交易风险，就加重了违约方的责任，可能造成守约方的道德风险，是不符合我过社会的公序良俗的，同时也扰乱了社会的经济秩序。所以，开发商逾期交房的违约责任承担范围，应当限于最高院关于商品房买卖司法解释中实际损失的范围，任何房地产买卖关于逾期交房的违约责任实际损失的范围最多不得超越租金损失范围。