银行资金紧缩政策下建筑房地产企业法律纠纷及法律服务需求

建筑房地产行业作为资金需求量很大的行业，其受银行资金紧缩政策的影响越来越明显。笔者在与建筑房地产企业接触的过程中，不同程度地了解到建筑房地产企业所面临的困难。随着银行资金紧缩政策的进一步深入，建筑房地产企业纠纷日渐增多，原来潜在的很多问题也逐渐暴露，建筑房地产企业的法律服务需求也因此增多。 
    一、银行资金紧缩政策下建筑房地产企业的法律纠纷类型 。
    现在施工企业的形态和特点，主要还是拖欠工程款纠纷，分为结算和支付两块。究其原因，有两大类：一是房地产开发商资金无法回笼，出现以房抵债的情况；二是工业项目，业主资金出现问题。纠纷特点表现为：一是单纯的资金问题；二是业主采用不组织验收、拖延审价、恶意诉讼等方式拖欠工程款；因超低价中标引发的以次充好、偷工减料导致的质量纠纷增多，层层分包、挂靠、垫资引起的质量纠纷增多。拖欠工程款导致的停工纠纷、因施工单位不能继续垫资进而单方违约导致的停工纠纷、因管理不善导致的停工纠纷、拖延结算引起的纠纷、房价下跌引发的纠纷。银行资金紧缩政策对房地产企业的影响直接体现在银行贷款困难、资金紧张、房地产销售市场低迷、土地流标、开发商退地、项目停缓建等。银行资金紧缩政策对施工企业的影响主要体现在利润下降、拖欠工程款数额增多、带垫资数量增多、因合同价款约定不明导致的合同纠纷增多、因工期拖延、因施工单位不能继续垫资进而单方违约导致的停工纠纷增多。
    目前的建筑房地产行业纠纷主要有四大类型。第一，拿地阶段。主要包括：企业中标后因无力支付地价而拒绝签订合同或者签订合同后不能按约足额地支付出让金；政府出让土地后因无力支付拆迁补偿款或不能达到其他出让条件不能按约交地；因政府规划调整无法履行土地出让合同；企业没有资金进行开发导致土地闲置。第二，设计委托阶段。主要包括：因规划调整导致合同变更；因政府大型基础设施建设导致设计合同无法继续履行；建设单位资金不足导致设计合同无法继续履行。第三，项目施工建设阶段。主要包括：建设单位在经过招投标确定中标单位后由于资金紧张而拒绝签订施工合同；发包人拖欠工程款；建材价格下跌导致发包人要求变更约定材料供应方式；承包人因自身资金困难而不能继续按约垫资施工导致拖欠材料款、工人工资；施工合同提前终止履行；采购人支付困难导致采购合同争议。第四，商品房销售阶段。主要包括：交房迟延导致的纠纷；买受人断供导致开发商承担连带责任；房价下跌导致小业主要求退房纠纷；包销合同纠纷；开发企业出资困难或挪用资金导致股东被追究出资不实责任；开发商虚假按揭纠纷。上述纠纷主要有以下特点：第一，以拖欠合同价款为主；以非政府投资项目为主；以中小开发商和承包商之间的纠纷为主。第二，债务纠纷链条拉长。第三，当事人因诉讼仲裁时间过长、执行难等原因而选择通过诉讼仲裁方式解决纠纷的意愿降低。第四，项目烂尾引起的项目公司破产、歇业纠纷或合资、合作开发中投资人之间的纠纷增多。第五，异地当事人之间的纠纷增多。第六，新开工项目减少导致承包人投资竞争激烈，招投标争议增多。 
    二、金融危机下建筑房地产企业的法律服务需求 。
    笔者作为威海市环翠区住房和城乡建设局及威海火炬高技术产业开发区建设局的法律顾问，参与了建设主管部门对区内多家房地产开发企业与建筑施工公司之间的建筑施工合同纠纷的调解工作，也代理了多起房地产开发企业与建筑施工公司之间的建筑施工合同纠纷诉讼案件。事实上，建筑施工企业很希望能得到建筑房地产专业律师的帮助和支持。施工企业普遍存在层层分包、针对一个工程项目设立项目部以及挂靠的现象，对项目经理个人的风险评估和调查不足，没有严控帐户、公章，导致项目经理随意加盖公章、拖欠材料款项等混乱现象，以至于导致项目停工、因拖欠工人工资上访、引起业主因开发商逾期交房而群体上访事件。另外，由因为房地产开发企业资金短缺，无力按照合同约定和施工进度支付工程款，导致施工企业面临着分包单位、材料供应商和农民工等方方面面人员的款项支付请求，施工企业四面楚歌，处于两难境地。
    笔者作为建筑房地产专业律师，针对上述问题，建议施工企业注意避免扩大损失，停工后面对现实，尽快退场。从治本的角度上，建议施工行业改变以前一些不规范的做法，针对管理不善问题，加大对签约、履约、签证、监理、验收等方面的合同管理，注重法律风险防范。施工中一定注重签证等项目变更资料和工程交接资料的签署和保存，以作为审核工程量、竣工验收的依据。对房地产开发企业，应注重对施工方的选择、管理，不能因施工方承诺能够垫资而轻信施工方的能力，导致了工程停工，施工企业跑路，开发商只能另行组织工程的招投标。开发商不但向业主支付逾期交房的违约金，还要向材料供应商、农民工支付款项。
    律师业务与当前的形势紧密相关，银行资金紧缩政策对建筑房地产行业产生了一定的影响，对建筑房地产律师也是挑战。笔者作为建筑房地产律师认为，因建筑工程诉讼案件专业性很强，要求法官必须是审理建筑施工合同纠纷的专家，同时，该类案件牵涉到工程造价的审核，而工程造价审核费用比较高，案件的诉讼时间也比较长，而建筑施工企业又急需资金，因此，律师在提供诉讼代理服务时，应尽量考虑当事人的利益和需要，尽量促成和解实现共赢，以避免双方损失的扩大。