应当如何认定酒店停业损失案例

承办人:山东威海卫律师事务所 姜华丽 律师

    案情简介：2004年11月，某酒店与物业公司签订了《租赁合同》，酒店租用某大厦用于经营业务，期限20年。2008年，因为租赁标的的外墙出现质量问题，被告从2008年5月开始施工，到2009年5月底结束，期间占用酒店合计3970天，致使酒店无法正常营业，造成经济损失200多万元。基于租赁合同约定和我国合同法的规定，原告在2011年5月向环翠区人民法院提起诉讼，要求被告承担违约责任，赔偿自己的损失。
    办案经过：姜华丽律师接受了酒店的代理工作，她仔细分析了案件的基本情况：双方签定的租赁合同对标的物的适租情况做出了明确的规定，对保证适租情况的权利义务也做了明确的规定。《租赁合同》第7.2条规定：甲方（被告）保证酒店区域的大厦外墙及屋顶的防水、安全与完整，此部分发生任何以外与一方无关，且由此给乙方（原告）造成一切损失由甲方承担。租赁合同合法有效，另外根据合同法的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务。所以被告应该承担原告的一切损失。
    被告物业公司和大厦方在答辩中提出三点意见：第一、称自己不是该大厦的实际所有人，是受某银行的委托与原告签订租赁合同的，应该由实际的权利享有人承担原告的损失，并申请法院追加中信银行为本案的共同被告。第二、认为造成原告损失的根本原因是建筑物的质量问题，实际承担的责任的应该是建筑物的设计、施工单位，所以请求法院追加建设施工单位为第三人参加诉讼。第三、被告认为原告的损失应该限于实际损失，而不是仅仅考虑客房出租的应得利益。
    针对被告的答辩意见，姜华丽律师提出自己的意见：
    首先，根据合同的相对性，租赁合同是原被告双方签订的，产生纠纷以后，要求合同相对人承担相应的责任是 理所应当。其次，建筑物质量问题不在本案的法律关系讨论之内，不是同一个诉。原告与被告之间的法律关系仅限于房屋租赁法律关系，所以不应该追加第三人进入此次的诉讼之中。第三，关于原告的经济损失的计算是原告根据自身的经营情况参照上一年度的经营情况进行计算的，计算的损失就是经营的实际损失。姜华丽主张酒店的损失必须包括酒店的经营可得利益，正是因为物业公司的行为，才导致酒店无法出租客房进行经营，所以，被告应当承担原告的经营损失。
    原被告双方争议点集中在上述三点上，姜华丽律师代理原告申请对经营损失情况申请第三方进行鉴定，法院予以准许。经过司法鉴定机构的评估鉴定，原告的停业经营实际损失为200多万元。根据鉴定结论，以及双方的租赁合同和大厦的产权证书，法院认为租赁合同的权利义务的实际承担人是中信银行股份有限公司威海分行，由于威海分行是中信银行股份有限公司的一个不具有法人资格的分支机构，所以应由中信银行股份有限公司承担此案的民事赔偿责任。针对是否应该增加建筑物设计、施工单位为第三人，法院支持了姜华丽律师的观点，认为不应追加。据此，法院最后判决由中信银行股份有限公司、中信银行股份有限国内公司威海分行赔偿原告酒店经营损失200多万元。