周某诉威海某房地产公司商品房买卖纠纷案件

承办人：山东威海卫律师事务所   李春萍 律师

【案情简介】2010年8月20日原告周某购买了被告威海某房地产公司开发的乳山银滩某小区的商品房一套，并与被告签订《商品房预售合同》。原告按照《商品房预售合同》的约定，交纳了全部购房款40万元。但合同履行过程中，被告并没有按照合同约定于2011年5月31日前将综合验收合格的商品房交付原告使用。按照合同约定，被告逾期交房达到90日的，原告有权解除该《商品房预售合同》。同时合同还约定了发生争议后，双方同意由威海仲裁委员会进行仲裁。原告于2011年10月10日向被告出具书面《解除合同通知书》，但被告仍以各种理由拒绝解除该《商品房预售合同》。原告多次找被告公司负责人进行协商，最终原、被告于2012年7月20日达成了《退房协议书》，双方于 2012年7月20日到房管部门办理完毕退房撤案手续后30日内，被告返还原告全部购房款40万元。2012年7月20日双方到房管部门办理完毕退房撤案手续，但被告至今也未返还原告购房款。原告住在北京，为了退房事宜已经多次来威海，但因被告不履行义务，原告无奈，找到威海卫律师事务所，委托李春萍律师代理其进行诉讼。
【承办过程】山东威海卫律师事务所李春萍律师接受原告当事人的委托，认真查阅当事人的所有案件材料后，代理原告依法向乳山市人民法院提起诉讼：要求被告返还原告购房款40万元、违约金2000元及其利息；赔偿原告办理该事宜实际支出的交通费3000元、房屋租赁费2000元。乳山市人民法院受理该案后，被告在答辩期限内，向法院提出了管辖权异议，被告有意拖延案件审理，被告认为该案按照《商品房预售合同》的约定，该案应由威海仲裁委员会管辖。但李春萍律师就管辖权问题提出了如下观点：双方已经解除2010年8月20日签订的《商品房预售合同》，并于2012年7月20日重新达成了《退房协议书》，该协议书中并未约定争议解决的方式。而原告提起诉讼的依据也是该《退房协议书》，根据我国《民事诉讼法》的规定，应由被告住所地或合同履行地进行管辖，被告住所地即为乳山市银滩度假村，因此，乳山市人民法院依法对该案具有管辖权。乳山市人民法院采纳了李春萍律师的观点，依法作出裁定，驳回被告管辖权异议的申请。后，被告不服向威海市中级人民法院提起上诉。最终，威海市中级人民法院维持了原裁定。
该案于2013年6月28日开庭审理，庭审过程中原告提交了《商品房预售合同》、《购房发票》、《退房协议书》、交通费、房屋租赁费等证据，来证实原告的诉讼请求具有法律、事实依据。同时主张被告逾期返还购房款，应自逾期还款之日向原告支付相应利息。由于被告的违约行为，给原告造成了交通费、房屋租赁费的损失。
被告辩称，造成至今未返还购房款是由于原告未按约定提供银行账号，且认为双方也并未约定利息，因此不应当支付利息。被告主张交通费、房屋租赁费与本案无关，但均未提供任何证据予以反驳。
【承办结果】一审法院依法作出判决，判令被告于判决生效之日后十日内给付原告购房款40万元、违约金2000元（支付自2012年8月20日起至判决执行完毕之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息），驳回原告要求承担交通费、房屋租赁费的诉讼请求。
律师认为，被告虽然已经按照合同约定向原告支付了违约金，但被告支付的违约金不能弥补给原告造成的实际经济损失。由于被告的违约行为，给原告造成交通费、租房费等损失。根据诚实信用的原则，原、被告均应完全实际履行协议内容，对于违约方理应赔偿守约方实际、合理的经济损失。