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李某诉王某房屋买卖合同纠纷案件

【承办律师】 山东威海卫律师事务所     发布时间:2018-08-03

【案情简介】:2008年4月1日,原告李某与被告王某签订购房协议一份,协议约定:被告自愿将南京路98号楼北,准备开发的楼房一处的面向东及东南向的网点一个面积约350平米出售给原告,价格为每平米5000元,该网点的所有配套费用由被告承担并与第三人威海某房地产开发公司结算清;原告与被告结算清后,由第三人给原告出具办理房屋产权证书及土地使用权证书的手续,办理产权证书的费用由原告承担,原告交给被告房款185万元,正式面积出来后,多退少补。当日被告向原告出具了收到预付房款185万元的收条。         

   2009年11月,被告之妻张某在第三人的拆迁补偿明细表上签字确认,回迁安置房屋为房屋三套及500平方米的网点一套,故原告于2011年向威海市环翠区人民法院提起诉讼,要求确认原、被告于2008年4月1日签订的房屋买卖合同合法有效,被告履行交付第三人拆迁安置给被告的深圳路99号500平方米网点房的义务并协助办理产权过户手续。被告找到威海卫律师事务所,委托李春萍律师代理其参加诉讼。


     【承办过程】:山东威海卫律师事务所李春萍律师接受被告当事人的委托,认真查阅当事人的所有案件材料后代理被告参加庭审。庭审过程中,原告称原、被告是在意思达成一致的情况下签订的购房协议,且不违反法律规定,现该房屋已经回迁安置,原告也按照约定交纳了全部购房款,被告理应履行交付网点房的义务并协助其办理产权过户手续。李春萍律师作为被告的代理人,针对本案提出如下答辩意见:首先,双方签订的购房协议书应认定为无效。原、被告于2008年4月1日签订的购房协议书是无效的。从该份购房协议可以看出:房屋出卖方为本案被告王某,而该房屋系被告与妻子张某的夫妻共同财产。合同法第51条规定“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”本案中,被告未经其妻子授权或者同意,就擅自与原告签订房屋买卖协议,将该房屋出卖给原告。被告妻子张某现在才知道被告出卖房屋给原告的事实并且对被告处分房屋的行为不予追认。另外,根据婚姻法的相关规定,对于处分夫妻共同财产,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。被告对该房屋的处分未经共有人同意,系无权处分,该购房协议应认定为无效协议;其次,假设该购房协议有效,被告也并未存在违约情形。双方购房协议并未约定被告交付房屋的时间和期限,现该房屋系由第三人开发建设的,房屋还没有验收,第三人也未将房屋交付给被告。因此,被告现无法履行向原告交付房屋的义务。

    庭审时,原告向法院提交了买卖合同、被告出具的收条,被告未向法院提供证据。诉讼过程中,法院依职权对案外人李某制作了调查笔录,依据上述证据威海市环翠区法院作出一审判决:一、原、被告所签订的房屋买卖合同有效;二、被告于判决生效后十日内将第三人安置给其位于深圳路99号面积为500平方米的网点(具体以第三人交付及房管部门测绘为准)交付原告,原告同时将相应的差价款按每平方米5000元的标准给付被告;三、被告于该网点房具备办理相关产权证书条件一个月内将涉案网点房协助过户至原告名下。

   被告不服一审判决,李春萍律师代理王某依法向威海市中级人民法院提起上诉并提出如下上诉观点:一、原审法院对李某进行调查,但该证人未经出庭质证,且该证人并非原审第三人的法定代表人或授权委托人,该证人证言不能作为有效证据使用;二、诉争房屋至今未办理回迁安置手续,原审法院在未查清原审第三人是否将诉争房屋交付给上诉人以及原审第三人交付的诉争房屋确权面积是多少的情况下,判令上诉人交付面积为500平方米的房屋无事实依据。二审诉讼过程中,上诉人提交了第三人就诉争房屋的设计图纸一份;威海市房地产测绘中心出具的测绘报告一份,以上证据可以证实:第三人对上诉人的房屋回迁安置的是两处网点房:6号网点房面积为230平方米,7号网点房面积为270平方米,被上诉人对该证据的真实性均不予认可。


    【承办结果】威海市中级人民法院认为上诉人与被上诉人签订的购房协议系双方当事人的真实意思表示且未违反法律规定,上诉人处分诉争房屋的行为符合家事代理权的范畴,应依法认定该购房协议合法有效,双方应按照诚实信用的原则全面履行各自义务。二审法院依法认定第三人向上诉人交付的是两处网点房,因此按照上诉人与被上诉人的购房协议,判令上诉人向被上诉人交付6号网点房。上诉人将多收的房款50万元给付被上诉人,现双方均已履行完毕。


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