北京业主在威海买房起纠纷，威海卫律师依法维护业主权益

【承办律师】山东威海卫律师事务所 姜华丽、苗丽律师

【案情简介】2011年9月22日被上诉人孙某某购买上诉人威海某置业公司位于威海火炬高技术产业开发区金海滩花园的房屋，双方签订《威海市商品房预售合同》（以下简称“预售合同”），2012年9月22日，双方又签订了《威海市商品房预售合同附加约定》（以下简称“附加约定”）。随后在合同履行过程中，威海某置业公司逾期无法交付合格房屋，孙某某慕名找到山东威海卫律师事务所姜华丽主任，江律师对案件进行分析后，代理孙某向威海火炬高技术产业开发区法院提起诉讼，请求一审法院判决孙某某与威海某置业公司签订的商品房预售合同并返还购房款及银行同期利息200万元。经姜律师据理力争，一审支持了孙某的诉讼请求。宣判后，某置业公司不服一审判决，聘请北京律师向威海市中级法院提出上诉。

【办案过程】山东威海卫律师事务所姜华丽律师继续代理被上诉人孙某某的上诉案件，委托后即着手研究案情和上诉方案，提出答辩观点。本案的上诉人威海某置业公司在上诉状中提到预售合同与附加约定相冲突，并表示本案标的房屋于2009年5月1日单体验收合格，2009年12月31日综合验收合格，是被上诉人孙某某主观不肯入住房屋，认为原审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。对此说法，姜律师认为，首先，在预售合同中有条款明确约定“某置业公司应在商品房综合验收合格之日起90日内，协助孙某某办理房屋产权转移登记手续。”而附加约定则是对这一条款的细化，内容为某置业公司承诺按约定日期办理产权登记手续，如违约，孙某某有权退房，某置业公司须在接到退房要求15日内退还已交房款及相应银行同期利息。由此可见，附加约定是对预售合同的具体细化，双方意思表示真实，内容并不冲突。

姜律师亲自到威海火炬高技术产业开发区建筑工程质量监督站调取房屋是否验收备案的证据，但该部门认为应当由法院调取，姜律师找到部门负责人，说明调取证据的理由及困难，2014年11月12日，威海火炬高技术产业开发区建筑工程质量监督站为姜律师出具了《证明》，证实本案房屋暂未办理单体竣工备案手续，不具备合同约定的房屋交付条件。上诉人自称的2009年5月1日单体竣工验收合格与事实严重不符，是上诉人不能交付验收合格的房屋，导致被上诉人无法入住，不存在孙某某主观不想住的情况。

另外，开发商提出双方约定的原告合同解除权超过一年，孙某已经没有权利行使解除权。姜律师提出原被告双方约定了合同解除权，不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条之规定。

1、虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”但是，此条规范的是根据《合同法》第九十四条的规定，即有下列情形之一，当事人解除合同的法定解除的情形：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，双方在附加约定中约定了“如被告在2012年12年31日之前未能给原告办理完房屋产权登记手续，原告有权退房”，原被告已经在附加条款中有约定，因此，本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条的规定。 

 2、原被告双方没有约定解除权的行使期限。根据《合同法》第九十五条的规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”本案中，原被告双方在预售合同及附加约定中都没有约定合同解除权的行使期限，因此原告有解除权。

3、本案被告没有催告原告行使解除权。《合同法》第九十五条规定“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”,本案中，被告没有证据证实其曾催告原告行使解除权，因此原告合同解除权未消灭。

 4、本案中，原被告双方在附加约定中明确了被告为原告办理房屋所有权登记的届满期限为2012年12月31日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条的规定，在双方约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，即自2014年1月1起，由于被告的原因导致原告无法办理房屋所有权登记的，原告可以请求解除合同。

上诉人拖延至今未为被上诉人办理产权登记手续，造成被上诉人对涉案房屋不能享有完全的所有权，被上诉购买房屋的合同目的不能实现，被上诉人有权解除合同，原审法院适用法律正确。《合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人可以解除合同。本案中，双方签订的“预售合同”和“附加约定”对涉案房屋的交付时间和条件，以及办理产权登记手续都做了明确的约定，被上诉人已经按照双方签订的“预售合同”支付了购房款及住宅专项维修资金，从双方房屋买卖合同性质和具体约定内容可见，被上诉人作为房屋买受人，购买房屋的目的是取得合格的商品房以居住、占有、使用、收益和处分；上诉人作为房屋出卖人，其最根本的合同义务是按照双方合同约定及时交付房屋。而该涉案房屋至今一直不具备双方约定的交付条件，亦不具备办理产权证的条件，上诉人逾期近2年仍未交付合格房屋，且其违约行为仍在持续中，致使所有权人无法对自己的财产享有占有，使用，收益和处分的权利，即完整的所有权，合同的目的无法实现，故被上诉人有权要求解除合同，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。  

   【承办结果】法院采纳了姜律师的代理意见，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，法院最终判决，上诉人的上诉请求，理由不当，不予支持，驳回上诉，维持原判。、解除原告与被告的威海市商品房【预售】合同；判决被告返还原告购房款200万元，并支付自2011年9月22日起至实际退还全部购房款之日止，按照银行同期存款利率向原告支付已付房款利息。