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夫妻一方擅自将夫妻共有房产办理抵押登记是否合法有效

【承办律师】 山东威海卫律师事务所     发布时间:2018-06-11

 --山东威海卫律师事务所成功代理威海市房管局行政诉讼案件

刘某李某系夫妻,双方于1998年登记结婚。2010李某与某房地产公司签订商品房买卖合同,约定李某购买位于威海市某小区的2401号房屋。因刘某长期在外地,2012年办理房屋所有权证书时,李某在房产证上登记的所有权人为李某,共有情况一栏中注明为单独所有。2014年7月,李某因急需用钱,将该房产抵押给高某,并到威海市房管局办理了抵押权登记。2015年初,刘某将威海市房管局诉至环翠区人民法院,认为在没有其签字确认的情况下,市房管局为该房屋办理了抵押登记,没有尽到审查义务,侵害了原告的权利,因此要求撤销该房屋的抵押登记。

山东威海卫律师事务所信银霜律师接受威海市房管局委托后,立即着手研究该案件,经过律师的反复思考与论证,最终决定从以下几方面进行应诉答辩:

一、威海市房管局办理房屋抵押登记的行为有事实依据与法律依据、程序正当、内容合法。 

    (一)威海市房管局作出抵押登记行为主体合法。

《房屋登记办法》第四条规定“房屋登记,由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构,是指直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。”根据此条规定,威海市房管局作为涉案房屋所在地的市级人民政府房地产主管部门,有权为涉案房屋办理抵押权登记。

(二)威海市房管局作出抵押登记行为程序正当、内容合法。

《房屋登记办法》第七条第一款规定“办理房屋登记,一般依照下列程序进行:(一)申请;(二)受理;(三)审核;(四)记载于登记簿;(五)发证。”第十一条规定“申请房屋登记,申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请,并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的,应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责,不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记”。第四十三条规定“申请抵押权登记,应当提交下列文件:(一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)房屋所有权证书或者房地产权证书;(四)抵押合同;(五)主债权合同;(六)其他必要材料。”根据上述规定,本案第三人高某李某于2014年9月向威海市房管局提出为2401房屋办理抵押登记的申请,并向威海市房管局提交了下列材料:1、由高某李某共同签署的《抵押权设立登记申请书》;2、申请人身份证;3、房屋所有权证书;4、抵押合同等。《房屋登记办法》第十八条规定“房屋登记机构应当查验申请登记材料,并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正,以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认,并归档保留。”根据此条规定,威海市房管局对申请人提供的上述材料进行了查验,并就申请登记事项是否为申请人的真实意思表示以及申请登记的房屋是否为共有房屋对申请人高某李某进行了询问。其中,申请人提供的房屋所有权证书清楚的载明:房屋所有权人为李某,共有情况为单独所有,申请人李某在签署的《询问笔录》上也明确写明申请登记房屋为其“单独所有”。威海市房管局经查验与询问,认为申请人提交的材料齐全且符合法定形式,根据《房屋登记办法》第二十三条规定的“自受理登记申请之日起,房屋登记机构应当于下列时限内,将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定:……(二)抵押权、地役权登记,10个工作日……”,遂于2014年9月为申请人办理了抵押权登记。

由此可见,威海市房管局依据申请人高某李某申请,为其办理房屋抵押登记的行为合法有据,符合法律规定的条件与程序。

二、原告应依法先行解决与第三人的民事争议,而不应对威海市房管局直接提起行政诉讼。

《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由,对房屋登记行为提起行政诉讼的,人民法院应当告知当事人先行解决民事争议,民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内;已经受理的,裁定中止诉讼。”本案中,原告认为涉案房屋为其与第三人李某的婚后共同财产,李某在没有经过其同意的情况下,将双方共同所有的房屋抵押给高某,应依法先行解决民事争议,而不应对威海市房管局直接提起行政诉讼。

综上,请求法院依法维持威海市房管局的具体行政行为,驳回原告的诉讼请求。

在该案诉讼过程中,刘某于2015年5月向环翠区人民法院提起民事诉讼,要求确认高某李某签订的抵押合同无效。本案遂中止审理。环翠区人民法院审理其民事案件后,认为虽然李某对涉案房屋进行抵押未经过刘某同意,构成无权处分,但高某在此过程中并无过错,其取得抵押权构成善意取得,一审判决驳回刘某的诉讼请求。后该案诉至威海市中级人民法院,威海中院于2015年12月作出终审判决,确认抵押合同有效。

2015年12月,环翠区人民法院恢复该行政案件的审理,经审理认为:被告在办理房屋抵押登记时,查验了李某高某提供的设立抵押权申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书、抵押合同等必要文件;李某提供的房产证上记载的房屋所有权人为李某,被告在对李某作出的询问笔录中,李某亦认可申请登记的房产系其单独所有,故被告有理由相信李某为涉案房产的唯一产权人,对该房屋享有处分权,被告为涉案房屋办理抵押登记时,尽到了合理、审慎的注意义务。一审判决采纳了信银霜律师的答辩意见,判决驳回原告刘某的诉讼请求。




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