一起土地使用权出让合同纠纷案的启示

【承办律师】山东威海卫律师事务所  姜华丽  律师

【案情简介】杭州某公司（本案原告）、乳山某公司（本案被告）于2013年11月19日签订《协议书》一份乳山某公司就其拥有土地使用权的乳国用（2005）第1235号工业用地21970平方米（约35亩）与原告签订了《协议书》和《补充协议书》，协议约定被告负责协调乳山市政府回收上述工业用地使用权，办理商住房地产开发用地出让，并协助原告将上述宗地的土地使用权通过招拍挂的方式出让给原告用于商住开发。协议签订后，原告按照协议约定向被告支付定金500万元，被告向原告出具了定金收据。此后，原告按照约定办理了上述宗地的容积率变更并完成了对乳山市滨河街64-1号楼十六户业主的拆迁、安置工作，也完成了对该项目前期工程考察论证、规划、设计（初设）等工作并支付了各种费用。原告多次发函要求被告完成上述宗地的土地招拍挂以及场地清理、搬迁等工作，但是被告至今未按照协议约定履行上述合同义务。同时原告为履行合同相关义务在乳山市投资成立乳山**置业有限公司而发生的各种费用支出、损失共计4256133.5元。被告的违约行为已经给原告造成巨大经济损失，为了维护自身的合法权益，杭州某公司委托山东威海卫律师事务所姜华丽律师为其代理案件，向威海市中级人民法院起诉。诉请法院依法判令：   一、确认原告与被告于2013年11月19日签订的《协议书》、《补充协议书》于2014年12月24日解除；二、被告双倍返还原告定金共计500万元；三、被告赔偿原告实际损失2128066.7元。

   【承办过程】

作为本案的原告，杭州某公司委托姜华丽律师参加诉讼处理索赔事宜。接到当事人委托后，姜律师积极与当事人沟通，了解案件基本情况。首先，姜华丽律师查阅了《城市房地产管理法》相关法律条文；其次，姜华丽律师到乳山市工商行政管理局对本案被告企业登记信息进行了查询，并且在乳山市国土资源局官网上查询了相关的国有土地使用权拍卖出让公告信息。后姜华丽律师根据案件案情搜集整理了相关证据材料，为本案的诉讼请求提供最有力的证据支持。

本案适用的法律依据是《中华人民共和国担保法》第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

第九十条 定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。

第九十一条 定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条　当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

第一百一十六条　当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

合同法第113条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”

本案争议的焦点是：1、原、被告签订的《协议书》及《补充协议书》属于何种性质的合同。2、上述两份合同的效力问题，以及涉及的后续违约赔偿金问题。针对本案争议的焦点，在法庭开庭审理过程中姜华丽律师提出如下代理意见：

一、2013年11月19日原告与被告签订的《协议书》、《补充协议书》系合法有效的土地使用权转让合同。被告按照乳山市政府关于“退城进园”的政策，需要寻找合作伙伴对其拥有土地使用权的乳国用（2005）第1235号土地21970平方米工业用地约35亩的老厂区进行拆迁、开发。2013年11月19日原告原告与被告被告就涉案土地签订《协议书》、《补充协议书》。根据《土地管理法》第五十八条第二款之规定：“为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。”被告作为涉案土地的合法使用权人，可以协调土地主管部门收回上述工业用地，并由土地主管部门将上述土地以商住形式进行招拍挂，原告通过招拍挂程序依法受让该土地。因此，原、被告于2013年11月19日签订的《协议书》、《补充协议书》性质为土地使用权转让合同。

二、原告已经按照协议约定，完成协议约定的各项义务。

三、被告迟延履行合同约定义务，导致合同目的无法实现，原告享有合同解除权，可以解除合同。 

1、 被告应履行先合同义务。《协议书》第二条约定被告负责协调乳山政府回收上述工业用地使用权办理商住房地产开发用地出让，并协助原告将上述宗地的土地使用权通过招拍挂的方式出让给原告商住开发。《补充协议书》第七条约定，原告负责，被告协助，自协议签订之日起乙方开始做动迁工作，动迁工作完成后60个工作日内完成土地挂牌手续。协议已经明确约定，被告作为涉案土地的合法使用人必须协调政府收回涉案土地，并且同意政府收回涉案土地并与土地主管部门签订《收回土地协议》，在原告动迁工作完成后60个工作日内完成土地挂牌手续。根据《房地产管理法》第十二条“ 土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。”第十七条 “土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”的规定，可以看出，被告作为涉案土地的土地使用权人，不能直接以工业用地转让给原告商住房地产开发使用。被告必须要协调政府主管部门同意，收回上述土地并改变土地性质。被告必须同意与政府主管部门签订《收回土地协议》后，土地主管部门才能按照法律程序对上述土地进行招拍挂。也就是说，被告作为涉案土地使用权人必须要完成上述先合同义务，否则，土地主管部门不能对涉案土地进行招拍挂，原告也就无法按照法律程序对涉案土地进行摘牌竞买，受让该土地。 2、原告多次发函要求被告履行先合同义务合同签订后，被告并未实际履行协议约定义务，原告分别于2014年3月14日、2014年3月26日、2014年5月6日、2014年6月11发函要求被告尽快落实所涉土地的招拍挂、所涉土地场地清理、土渣外运等事宜，并要求被告在挂牌前5日内通知原告。但被告均未就原告发函要求落实的事项作出任何回应、亦未实际履行协议约定义务。原告又分别于2014年8月11日、2014年10月28日向被告发出《律师函》通知被告解除双方的协议书，要求被告承担双倍返还定金1000万元，并要求被告承担违约赔偿责任。但被告针对原告的《律师函》亦未作出任何回应。3、被告迟延履行合同义务，导致合同目的无法实现，原告可以解除合同。原告已经提供：2014年5月12日《4月16日**市长研究确定部分地块改造、项目建设推进表》证据，可以证实涉案土地是乳山市政府督办的“二冷地块”改造项目，因此不存在政府无法就涉案土地进行招拍挂的原因。2014年11月25日乳山市土地储备交易中心副主任**出具《情况说明》证据可以证实，被告以其规划区范围中的16户居民住宅楼拆迁补偿款归属问题，拒绝与乳山市国土资源局签订涉案土地的《收回土地协议》，导致乳山市国土资源局无法就涉案土地进行招拍挂。原告又提供了2015年2月4日乳山市土地储备交易中心副主任的录音证据，该证据完全能够证实，乳山市政府、乳山市国土资源局已经自2013年底开始与被告协商涉案土地的收回事宜，且多次与被告进行协商，但被告均以十六户居民楼拆迁补偿款归属问题拒绝签订涉案土地的《收回土地协议》。

原告与被告签订协议后，积极配合被告开展涉案土地上建筑物及十六户居民楼拆迁的拆迁补偿工作，并且原告与**作为股东于2014年3月26日共同出资设立了乳山**置业有限公司，开展了涉案土地的招拍挂以及进行房地产开发的前期准备工作，而因为被告不履行其先合同义务，导致了原告至今无法受让该土地，原告就无法使用涉案土地进行房地产开发，无法取得收益。由于被告迟延履行协议约定义务，导致原告无法进行房地产开发建设，原告就无法取得开发收益和利润，正是因被告迟延履行协议约定的先合同义务，致使原告合同目的无法实现，原告可以要求解除合同。

根据《合同法》第九十四条第二款、第三款、第四款规定，“（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”原告依法享有解除权，可以解除合同。2014年12月23日原告已经向被告发出解除合同的律师函，被告亦签收律师函，因此，原、被告于2013年11月19日签订的《协议书》、《补充协议书》已经解除。

四、2014年12月 25 日乳山市国土资源局，就涉案土地发出土地使用权拍卖出让公告的行为是违法的。2014年12月25日乳山市国土资源局，将涉案土地及十六户居民楼项下的土地作为一宗土地在中国土地市场网发出了拍卖公告。该拍卖公告中的土地包含了十六户居民对其所居住的住宅楼及项下土地，十六户居民已经取得了完全产权，而乳山市国土资源局并未与十六户签订《收回土地协议》，也就是说，乳山市国土资源局在没有对十六户居民楼项下土地收回的情况下，发出拍卖公告，侵犯了十六户居民的财产、土地使用权益，是违法行为。

《中华人民共和国土地管理法实施条例》第七条规定“依照《土地管理法》的有关规定，收回用地单位的土地使用权的，由原土地登记机关注销土地登记。”，据查实，乳山国土资源局虽然收回了所涉土地，但并没有按照法定程序将所涉土地注销登记，涉案土地至今仍登记在被告名下，乳山市国土资源局在未注销被告土地证的情况下，将涉案土地发出拍卖公告的行为也是违法的。

五、被告违约致使合同解除，被告应双倍返还原告定金1000万元。

【承办结果】法院支持了原告合理的诉讼请求，判决被告于本判决生效后十日内返还原告所付定金1000万元及利息。

原告是一个开发企业，是到乳山来投资的，被告收了原告的定金后不履行合同义务，导致原告的开发无法进行，利益无法实现。姜华丽律师对该案从事实和法律方面找寻依据，律师利用自己多年积累的经验和精湛的专业知识，使原告在诉讼中占据了主动地位，最终取得了圆满结果。